Цены на аукционные квартиры зачастую ниже рыночных. На первый взгляд кажется, что это выгодная покупка. Так ли это? Как принять участие в торгах? Какие есть подводные камни? Отвечаем на вопросы и разбираемся в нюансах.
Покупка квартиры на торгах
Как поучаствовать в аукционе?
В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт. Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 5% от начальной стоимости объекта; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.
Как работает аукцион?
В большинстве случаев торги на «вторичном» рынке проходят в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 2 тысячи рублей.
Как часто проходят такие торги?
О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости. В нашем случае – один раз в месяц.
Как работает аукцион?
В большинстве случаев торги на «вторичном» рынке проходят в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 2 тысячи рублей.
Какие есть подводные камни?
Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.
Еще одна распространенная проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.
Поэтому, мы предлагаем физическим и юридическим лицам, участие в торгах по агентскому договору. Договор предусматривает тот факт, что подачу документов и участие в аукционе, организовывает команда профессионалов с большим опытом, что гарантирует результат на 99,9 %
«Закон об Ипотеке»
Приобретая квартиру по ипотеке, банк оставляет за собой право залога. Если заемщик перестанет погашать обязательные платежи, санкций со стороны банка ему не избежать. Если и этот способ поддержания финансовой дисциплины не срабатывает, то на горизонте появляется вторая неприятность – неплательщик рискует потерять ту собственность, на которую брал кредит. Ведь ипотека предполагает залог приобретенной заемщиком недвижимости, и если должник не исполнит свою часть обязательств, банк имеет право реализовать предмет договора, чтобы вернуть себе деньги. Способов такой реализации два – продажа с публичных торгов и продажа на аукционе, они регулируются ст.56, 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 447-449 ГК РФ.
«229-ФЗ Об исполнительном производстве»
Продажа имущества должника осуществляется судебным приставом. Порядок действий судебного пристава-исполнителя направленных на обращение взыскания на заложенное имущество должника регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Законом Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Реализация имущества должников производится на основании исполнительных документов об обращении взыскания на заложенное имущество. Взыскание на заложенное имущество в пользу залогодержателя в соответствии со статьями 349 ГК РФ и 12 Закона «Об исполнительном производстве» может быть обращено либо по решению суда (судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество), либо без обращения в суд по соглашению залогодержателя с залогодателем (внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество).
Торги — это инвестиции!
Исходя из анализа рынка в данной локации и параметров объекта недвижимости, стоимость данной квартиры, по нижней границе рынка, составит 4.5 млн рублей. Расходы на её приобретение с торгов составят: 3,5 млн рублей. Срок с момента покупки до момента последующей продажи составит 4 месяца. Прогнозируемая прибыль – 1 млн рублей.
Доходность за 4 месяца составит 20%, за год возможно провести три аналогичные сделки, а значит годовая прибыль составит порядка 60% от минимального вложения в размере 3,5 млн рублей.
Порядок оплаты
Взаимодействие физического лица приобретающего объект недвижимости на торгах с непосредственным участником аукциона производится на основании агентского договора.
Оплата проходит по факту выполненных работ:
— 5% от начальной стоимости объекта составляет сумма задатка за участие;
— после выигрыша объекта, оплачивается основная часть стоимости объекта;
— на момент передачи ДКП оплачивается площадка и комиссионные.
— расходы на переоформление и реализацию объекта, оплачиваются пожеланию клиента.