Подбор недвижимости

Для помощи в профессиональном подборе недвижимости, заполните пожалуйста чек-лист и отправьте его нашим специалистам.

То есть на подбор недвижимости (реального варианта, находящегося в продаже), уходит немало времени. Объявлений по недвижимости в интернете предостаточно. Много разрозненной информации в виде обилия квартир, в том числе несуществующих, которую необходимо отфильтровать и проанализировать, а также разобраться, кому звонить, когда один и тот же объект продает множество агентов.

В итоге, путем больших затрат времени и сил, все-таки найдя подходящий вариант, многие покупатели по своей неопытности полагают, что обратившись по выбранной квартире, продаваемой каким-либо известным агентством, это агентство проведет проверку всех документов по данному объекту, организует сделку купли-продажи и далее будет за нее нести юридическую ответственность. Рассуждения идут следующим образом: зачем нам платить еще одному агенту, ведь со стороны продавца будет агент или агентство, МФЦ, Росреестр – они нам все и проверят. А если у нас ипотека, то проверит еще и банк, выдавший кредит.

Теперь относительно гарантий со стороны этих организаций. МФЦ – это, по сути, курьерская служба, которая не отвечает за последствия. Росреестр согласно закону № 218-ФЗ несет ответственность за достоверность и точность вносимой информации, за правильность введения данных регистра. Но достаточно посмотреть судебную практику.  Сколько было случаев, когда покупатели после проведенной государственной регистрации перехода права пострадали из-за действий недобросовестных продавцов или последствий, выявленных после сделки проблем в истории купленного ими объекта недвижимости, и в итоге лишились квартиры. Причем получить свои деньги назад для них уже будет весьма проблематично.

Что касается агента/агентства, представляющего сторону продавца – даже не стоит рассчитывать, что он будет действовать в интересах покупателя. Так как комиссионные агентству платит продавец, то у него следующая цель: найти своему клиенту покупателя и получить деньги.

Относительно гарантий банка, выдающего ипотечный кредит. Банк конечно проверит все документы на покупаемую квартиру, но он делает лишь поверхностный запрос документов на квартиру, узнает ситуацию по ней на сегодняшний день, а историю объекта недвижимости обычно не спрашивает. Проверка проводится формально по предоставленным документам. В судебной практике есть случаи, когда третьи лица отсудили у покупателей ипотечную квартиру (например, по причине незаконной приватизации). Но банк в этих случаях все равно обязал заемщиков выплачивать кредит. Или, к примеру, неожиданно может появиться бывший жилец приобретенной в кредит квартиры, который сохранил свое право пользования жилым помещением. В результате заемщик не утратит права собственности, но получит нежданного и, возможно, не самого приятного соседа.

Как тогда покупателю сократить время на поиск объекта недвижимости и не тратить его на проблемные варианты? Как снизить риски в отношении юридической чистоты? Провести правовую экспертизу документов, подготовить договор купли-продажи, учитывающий его интересы и организовать безопасные взаиморасчеты? В таком случае у него обязательно должен быть свой агент, который профессионально решит эти вопросы. При сделках с недвижимостью есть две стороны – покупатель и продавец. Интересы каждой из сторон должны представлять свои агенты, которые, по сути, действуют как адвокаты, защищая своего клиента. Именно поэтому желательно привлекать для сопровождения любой сделки по купле-продаже недвижимости, в том числе ипотечной, своего представителя, чье мнение не будет зависеть от банка, страховой компании или иных участников переговоров.

Риэлтор, представляющий интересы покупателя, может сэкономить время своему клиенту на подбор и поиск объекта недвижимости. Пользуясь профессиональными базами, предлагая ему варианты, реально находящиеся в продаже. Также на первом этапе отбора сразу отбраковываются квартиры, где изначально видны проблемные документы, и клиент не тратит время на их просмотр.

«Опытный» покупатель может решить: у меня уже были сделки, я ранее покупал квартиры. Возможно, он проводил простую сделку по купле-продаже, и ему повезло, что попалась квартира с хорошими документами и были порядочные контрагенты или, может быть, покупал с помощью своего агента и видел его работу только на переговорах при подписании документов, так сказать, «верхушку айсберга». Но, перед тем как выйти на сделку, риэлтор проводит много подготовительной работы, которая, на первый взгляд клиенту не видна и он об ее объеме даже не подозревает. Причем одинаковых сделок нет. Всегда всплывают какие-либо особенности, могут быть «подводные камни» с документами на квартиру, проблемные контрагенты, с которыми сложно найти компромисс. А если объект недвижимости находится в залоге у банка или в числе собственников есть несовершеннолетние, как тогда правильно провести сделку, чтобы в дальнейшем не возникло проблем? Или используется материнский капитал, военная ипотека? Как безопасно провести взаиморасчеты, если покупается квартира, участвующая в «цепочке» из нескольких квартир (с альтернативами, разъездами, возможно находящимися в разных городах, с ипотеками, опеками)?

Также покупатель может понадеяться на своего знакомого юриста, что он проведет сделку. Но юрист юристу рознь. Как и у врачей, у которых разные специальности, например, окулист или стоматолог, так и юристы являются специалистами в разных отраслях права. В уголовном, муниципальном, международном, гражданском и т.д. И юрист, прекрасно разбирающийся по своему направлению, совершенно не ориентируется в другом. На практике не редки случаи, когда такие юристы берутся за сопровождение сделок с недвижимостью. И в результате часто их срывают, действуя некорректно, не зная схему проведения, начинают заново «изобретать велосипед», внося свои неуместные коррективы.

Нотариус тоже не всегда досконально проверяет историю квартиры, не участвует во взаиморасчетах, «цепочках» квартир.

Поэтому юрист, который сопровождает сделку купли-продажи недвижимости, должен не только теоретически, но и практически знать и уметь, как ее провести в интересах своего клиента. Оптимально, когда у риэлтора есть юридическое образование, им было проведено множество удачных сделок, у него есть знание законодательства в данной области, он сможет провести правовую экспертизу документов, проверить всю историю квартиры (если это не новостройка), грамотно подготовить пакет документов, организовать безопасные взаиморасчеты, умеет проводить переговоры и понимает психологию клиентов/контрагентов в момент подготовки и проведения сделки по купле-продажи недвижимости.

Для помощи в профессиональном подборе недвижимости, заполните пожалуйста чек-лист и отправьте его нашим специалистам.