«Подводные камни»
Риском для покупателя может быть то, что по истечении отведенного полугода со дня смерти наследодателя могут появиться другие наследники, которые не знали о смерти наследодателя (ст.1155 ГК РФ), и могут предъявить свои права и позже этого срока. В таком случае они должны указать убедительную причину с доказательствами того, почему не смогли сделать это вовремя.
Наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. То есть при наличии завещания недвижимость передается лицам, указанным в завещании. Определенный риск для покупателя кроется в обязательной доле в наследстве. Независимо от завещания, она положена несовершеннолетним или нетрудоспособным детям наследодателя, нетрудоспособному супругу (-ге), нетрудоспособным родителям и иждивенцам наследодателя, не указанным в завещании. Они наследуют не менее половины доли, которая приходилась бы на каждого из них в случае наследования по закону. К сожалению, не всегда о таких лицах может быть известно приобретателю квартиры.
Со вниманием покупателю недвижимости надо отнестись и к наличию в завещании или наследственном договоре завещательного отказа – это указанное наследодателем требование к наследникам предоставить кому-либо (конкретному лицу) право пользования указанной недвижимостью на определенный срок или бессрочно. При этом данное лицо не является наследником квартиры и, возможно, в ней не зарегистрировано. Право пользования данное лицо может зарегистрировать в ЕГРН, и оно сохраняется за ним, даже если наследники продадут недвижимость покупателю. Право на получение завещательного отказа действует в течение 3 лет со дня открытия наследства.
Одним из рисков для покупателя является оформление наследодателем нескольких завещаний. В таком случае каждое последующее завещание отменяет предыдущее. Кроме того может возникнуть юридическая коллизия, если последнее завещание оформлено не нотариусом, а лицом, имеющим право удостоверять завещание (консулом РФ, директором дома престарелых, главным врачом больницы, командиром воинской части и т.д. (ст. 1127 ГК РФ). То есть нотариус, оформляющий наследственное дело, может его не увидеть в единой нотариальной базе наследственных дел. А когда последнее завещание всплывет, то оно будет иметь приоритет над предыдущим.
Чтобы снизить возможные риски при покупке недвижимости, покупателю лучше заказать юридическое сопровождение сделки купли-продажи у профильного юриста. Проверка истории квартиры, собственников сможет выявить возможные проблемы, а юридически грамотно проведенная сделка обезопасит приобретателя недвижимости.