Риски при покупке недвижимости, полученной по наследству

Приобретая квартиру (дом, нежилое помещение и т.д.), полученную по наследству, покупатель берет на себя ответственность за риски, которые могут возникнуть впоследствии. Есть вероятность предъявления к нему имущественных претензий со стороны третьих лиц, чьи права были нарушены в ходе получения права собственности при наследовании объекта недвижимости. Не всегда есть возможность осуществить проверку всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на наследственное имущество.

Наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию, они оба оформляются нотариусом (или лицом, имеющим право удостоверять завещание (ст.1127 ГК РФ). Оба вида наследства оформляются или по месту жительства умершего наследодателя или по месту нахождения наследуемой недвижимости. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам по истечении полугода со дня смерти наследодателя.

Наследники по закону – это родственники наследодателя. Есть несколько очередей наследников:

первая очередь — дети, супруги и родители;

вторая очередь — полнородные и не полнородные братья и сестры, бабушки и дедушки со стороны и отца и матери (племянники наследуют по праву представления);

третья очередь — дяди и тети наследодателя (двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления);

четвертая очередь – это прадедушки и прабабушки;

пятая очередь – двоюродные внуки и внучки, а также двоюродные дедушки и бабушки;

шестая очередь – двоюродные племянники и двоюродные дяди и тети;

седьмая очередь – это пасынки, падчерицы, а также отчим и мачеха.

Стоит отметить, что если имеются наследники предыдущей очереди, которые не отказались от принятия наследства и не признаны недостойными наследниками, то в этом случае наследники последующих очередей не получают наследственную долю в имуществе.
Кроме того могут быть дополнительные наследники по закону — это нетрудоспособные иждивенцы наследодателя (не обязательно родственники). Ими являются инвалиды, женщины старше 55 лет и мужчины старше 60 лет, если они проживали с наследодателем и были у него на содержании в последний год его жизни.

В наследовании имущества по закону право на долю также могут иметь наследники по праву представления. Например, если у наследодателя была дочь (наследник 1-й очереди), но она ушла из жизни, не успев принять его наследство, то вместо нее наследственную долю получают ее дети (соответственно, внуки или внучки наследодателя).

«Подводные камни»

Риском для покупателя может быть то, что по истечении отведенного полугода со дня смерти наследодателя могут появиться другие наследники, которые не знали о смерти наследодателя (ст.1155 ГК РФ), и могут предъявить свои права и позже этого срока. В таком случае они должны указать убедительную причину с доказательствами того, почему не смогли сделать это вовремя.

Наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. То есть при наличии завещания недвижимость передается лицам, указанным в завещании. Определенный риск для покупателя кроется в обязательной доле в наследстве. Независимо от завещания, она положена несовершеннолетним или нетрудоспособным детям наследодателя, нетрудоспособному супругу (-ге), нетрудоспособным родителям и иждивенцам наследодателя, не указанным в завещании. Они наследуют не менее половины доли, которая приходилась бы на каждого из них в случае наследования по закону. К сожалению, не всегда о таких лицах может быть известно приобретателю квартиры.

Со вниманием покупателю недвижимости надо отнестись и к наличию в завещании или наследственном договоре завещательного отказа – это указанное наследодателем требование к наследникам предоставить кому-либо (конкретному лицу) право пользования указанной недвижимостью на определенный срок или бессрочно. При этом данное лицо не является наследником квартиры и, возможно, в ней не зарегистрировано. Право пользования данное лицо может зарегистрировать в ЕГРН, и оно сохраняется за ним, даже если наследники продадут недвижимость покупателю. Право на получение завещательного отказа действует в течение 3 лет со дня открытия наследства.
Одним из рисков для покупателя является оформление наследодателем нескольких завещаний. В таком случае каждое последующее завещание отменяет предыдущее. Кроме того может возникнуть юридическая коллизия, если последнее завещание оформлено не нотариусом, а лицом, имеющим право удостоверять завещание (консулом РФ, директором дома престарелых, главным врачом больницы, командиром воинской части и т.д. (ст. 1127 ГК РФ). То есть нотариус, оформляющий наследственное дело, может его не увидеть в единой нотариальной базе наследственных дел. А когда последнее завещание всплывет, то оно будет иметь приоритет над предыдущим.

Чтобы снизить возможные риски при покупке недвижимости, покупателю лучше заказать юридическое сопровождение сделки купли-продажи у профильного юриста. Проверка истории квартиры, собственников сможет выявить возможные проблемы, а юридически грамотно проведенная сделка обезопасит приобретателя недвижимости.